Areaberäkning: BOA, BTA, BYA, BIA

Inom bygg- och fastighetssektorn är korrekt areaberäkning avgörande för att bedöma olika aspekter av en byggnads planering, konstruktion och användning. Flera viktiga begrepp används för att mäta olika typer av ytor, vilket inkluderar Bruttoarea (BOA), Bruttototalarea (BTA), Bebyggelsearea (BYA), och Bruttoinredningsarea (BIA).

Boarea (BOA)

Det förekommer situationer där det är avgörande att korrekt beräkna bostadens yta, särskilt vid hyresavtal där den angivna ytan inte matchar kontraktsvillkoren. Det kan också vara vid köp eller försäljning av en fastighet då exakta mått är nödvändiga. I Sverige följs strikta regler för att fastställa bostadens boarea. Den senaste standarden, SS 21054:2020, infördes våren 2020 för att reglera detta.

Boarean inkluderar allt inom bostadens ytterväggar, våningsplanen, samt eventuell källare och vind. Dock klassas vissa ytor som biarea istället för boarea, såsom garage eller inglasade balkonger, då dessa utrymmen inte är avsedda för boende.

Vid mätning av våningsplanet inkluderas det mesta av ytan förutom vissa delar av tjocka väggar och vissa schakt. Våningar med snedtak mäts på ett särskilt sätt, där man utgår från en takhöjd på 1,90 meter och tillåter ytterligare 60 cm ut mot fasaden att räknas in i boarean. För att räknas in i boarean måste rummet vara minst 60 cm brett där takhöjden är 1,90 meter eller mer. Om detta inte uppfylls, ska inte våningsplanet eller rummet räknas med i boarean.

Vissa utrymmen ska inte inkluderas i boarean, till exempel områden som inte kan nås inifrån bostaden samt högre utrymmen som endast nås med tillfällig stege eller liknande. Till exempel, om en stege måste användas för att nå en sovloft, räknas inte loftet som en del av boarean.

Boytan mäts vanligtvis i kvadratmeter (m²) genom att mäta längden och bredden av varje rum och multiplicera dessa mått. Även innerväggar upp till 30 cm tjocklek inkluderas i boarean. Summan av alla rumsytor ger den totala boarean. Det är viktigt att notera att bostadens yttervägg aldrig inkluderas i boarean eller biarean. Se förklarande bild nedan.

Boarea/BOA
Boarea förkortas BOA och är den area i ett hus som är kan användas av den boende.
Innerväggar som är mindre är 30 cm räknas också in i boarean. Se exempel nedan: 

BOA på vind
Takhöjden måste vara minst 190 cm för att ytan ska räknas som BOA. Man räknar även med
ytan som är 60 cm längre ut mot fasaden. Ytan utanför betecknas som ej mätbart utrymme.

BOA souterräng
Ytan som ligger inom 6 meter från de delar av ytterväggarna som inte ligger under marken.
Resterande ytor benämns som biarea. 

 

Bruttoarea (BTA)

Den totala arean för varje våningsplan hänvisas till som bruttoarea (BTA). Exakt definition och beräkning av bruttoarea (BTA) fastställs i Svensk Standard SS 21054:2009. Vid byggnader med snedtak mäts 60 centimeter utanför området där takhöjden uppgår till minst 190 centimeter (den mätbara arean). Därmed omfattar bruttoarea (BTA) en större yta än den angivna mätbara arean, vilket är viktigt att beakta vid konstruktion av till exempel altaner.

I bruttoarean (BTA) inkluderas följande komponenter:

• Innerväggar och omslutande väggar
• Ytterväggar som vetter mot ljusgårds bottenplan
• Trappor och ramper
• El- och VVS-installationer
• Hiss- och installationschakt

Följande ingår inte i bruttoarea (BTA):

• Öppningar i bjälklag för indragen mellanvåning eller liknande
• Öppenarea, enligt definitionen av öppenarea
• Indragna entréer
• Ljusgårdens övre del

Byggnadsarea (BYA)

Byggnadsarea är den yta som en byggnad ockuperar på marken. Mindre utskjutande delar på fasaden, såsom lister eller portomfattningar, räknas inte in i denna area. Även takutsprång (om det inte är över 0,5 meter), exteriör trappa eller ljusschakt inkluderas inte i mätningen. Dock räknas en balkong in om dess undersida befinner sig lägre än 3 meter över marken. Även överbyggda gårdar och takskärmar räknas in, men inte hängrännor. Till skillnad från andra typer av areaavmätningar påverkas inte denna av antalet våningar i byggnaden.

Byggnadsarea/BYA
Byggnadsarea förkortas BYA och kan förenklat beskrivas som den
area som en byggnad upptar på marken. 

Biarea (BIA)

Biarea, förkortat BIA, refererar till den yta som inte inkluderas i boarean. Det innefattar områden såsom:

Källare: Ett av de vanligaste områdena som räknas som biarea är källaren. Även om en källare kan användas för olika ändamål, räknas den oftast inte som boarea, särskilt om den inte har blivit omvandlad till bostadsutrymme enligt fastighetsmätningen.

Garage: Ett garage som har intern tillgänglighet och inte är konverterat till boendeyta räknas också som biarea. Det är vanligt att garage används för fordon eller förvaring och är därför exkluderade från boarea.

Pannrum: Om pannrummet är ett separat område som inte används för boende utanför husets huvudsakliga bostadsyta, klassas det oftast som biarea.

Soprum: Ett soprum som är internt tillgängligt och inte är en del av den boendeavsedda ytan räknas också som biarea.

Souterräng: Delar av en byggnad som befinner sig under marknivån och inte uppfyller kriterierna för att räknas som boarea, räknas vanligtvis som biarea.

Skillnaden mellan boarea (BOA) och biarea (BIA) är viktig när det gäller att fastställa egendomens exakta användningsområden och för att korrekt definiera olika utrymmen inom en fastighet. Detta är särskilt användbart vid fastighetsvärderingar, planering av byggnadsutrymmen och fastighetsförsäljning, där dessa mått kan påverka fastighetens värde och användningsmöjligheter. Biarea är alltså en viktig aspekt att beakta vid olika fastighetsrelaterade transaktioner och bedömningar.

Vill du veta mer om areaberäkning för BOA, BTA, BYA och BIA? Kontakta våra arkitekter här!